Schönheitsreparaturen - eine mietvertragliche Klausel im freien Fall!?

 

In seinen richtungsweisenden Entscheidungen vom 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshofs die Rechte von Mietern im Bereich Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenem Wohnraum bereits deutlich gestärkt und in diesem Zusammenhang seine frühere Rechtsprechung endlich aufgegeben (Urteile vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13).

Maßgeblich ist somit, dass der Mieter allenfalls zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden kann. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne die Gewährung eines entsprechenden Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.

Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter war in den entschiedenen Fällen deshalb ebenso unwirksam, wie die mietvertraglich vereinbarte Übernahme anteiliger Renovierungskosten nach einer Quotenabgeltungsregelung.

Unter Fortentwicklung dieser Rechtsprechung hat das Landgericht Berlin nunmehr eine Entscheidung des  Amtsgerichts Wedding - 17 C 568/15 - bestätigt, wonach die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" auch bei renoviert überlassenem Wohnraum unwirksam sei. 

Die Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, denn ihm werde durch die Kostenklausel unter Zugrundelegung der gebotenen “kundenfeindlichsten” Auslegung die Möglichkeit zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen.

Sofern die Klausel den Mieter jedoch entgegen ihrem ausdrücklichen Wortlaut "nur" zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Eigenleistung verpflichten solle, sei sie ebenfalls wegen unangemessener Benachteiligung  unwirksam.

Bei der gebotenen ”kundenfeindlichsten” Auslegung müsse die vom Vermieter gestellte Vornahmeklausel dann dahingehend ausgelegt werden, dass dem Mieter keine Gewährleistungsrechte zustehen, solange er der ihm übertragenen Renovierungspflicht nicht nachkomme. Bei dieser Auslegung unterlaufe die Klausel indes die Gewährleistungsregeln bzw. das Minderungsrecht des Mieters i.S.d. § 536 I-III BGB. Gemäß § 536 IV BGB ist eine Abweichung von § 536 I-III BGB zum Nachteil des Mieters zwingend untersagt. 

Die Kammer hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, sodass dieses Urteil noch nicht rechtskräftig ist.

Sollte diese Entscheidung jedoch Bestand haben, dürfte die große Mehrheit der aktuell verwendeten Renovierungsklauseln unwirksam sein.

Die Unwirksamkeit der Klausel hätte zum einen zur Folge, dass die Renovierungspflicht während des laufenden Mietverhältnisses beim Vermieter verbleibt und dieser  – bei Fälligkeit – zur Renovierung verpflichtet ist. Hierbei muss er angemessene Wünsche des Mieters berücksichtigen.

Zum anderen wäre der Mieter auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Renovierung bzw. zur Übernahme der anteiligen Renovierungskosten verpflichtet.

Verfasser
Rechtsanwalt Jochen Wiegand