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Bau-und Architektenrecht Das private Bau- und Architektenrecht ist eines der umfänglichsten Spezialgebiete des allgemeinen Zivilrechts, welches sich gerade in den letzten Jahren stürmisch entwickelt hat. Um dieser Entwicklung Rechnung zu tragen, haben die meisten Landgerichte mittlerweile Spezialkammern eingerichtet, die sich im wesentlichen mit dem privaten Bau- und Architektenrecht befassen. Auch als in diesem Bereich tätiger Rechtsanwalt ist man gehalten, sich Spezialkenntnisse anzueignen, um den Mandanten eine umfassende Rechtsberatung und effektive Rechtsverfolgung gewährleisten zu können. Es bleibt zu hoffen, daß bald - wie z.B. in den Bereichen Familien-, Arbeits- oder Verwaltungsrecht - der "Fachanwalt für Baurecht" als Ausdruck einer entsprechenden Fortbildung und Qualifizierung eingeführt wird. Vom privaten Baurecht ist das öffentliche Baurecht zu unterscheiden, welches sich mit öffentlich-rechtlichen Streitigkeiten auf dem Gebiet des Bauordnungsrechtes (insbesondere Erteilung oder Ablehnung einer Baugenehmigung) beschäftigt. Auf diesem Gebiet sind i.d.R. ausgewiesene Verwaltungsrechtler tätig. Zuständig sind die Verwaltungsgerichte. Ein kurzer Überblick über die baurechtlichen Probleme ist nicht ansatzweise möglich. Besonders fehlerträchtig sind allerdings die nachfolgend skizzierten Problemfelder. 1. Beweissicherung Mit jedem Baufortschritt, durch Witterungseinflüsse oder Mängelbeseitigungsmaßnahmen, ändern sich die tatsächlichen Gegebenheiten auf einer Baustelle. Dadurch kann der spätere Nachweis eines Baumangels erschwert oder gar unmöglich werden. Die Sicherung des Beweises ist zunächst einmal durch Fotos und Zeugen, die Führung eines Bautagebuches oder die Beauftragung eines Privatgutachters möglich. Diese Maßnahmen können relativ schnell und problemlos ergriffen werden, haben aber nur einen eingeschränkten Beweiswert. Wesentlich wirkungsvoller ist die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens. Hierbei wird der Gutachter vom Gericht bestellt. Die Feststellungen des Gutachters sind in dem späteren "Hauptsacheprozeß" wie eine vor dem Prozeßgericht durchgeführte Beweisaufnahme zu behandeln. Bei dem Antrag auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens kommt es deshalb darauf an, die Beweisfragen möglichst genau und umfassend zu benennen. Der Antragsgegner sollte seinerseits seine Bedenken gegen die Beweisfragen und das Ergebnis der Begutachtung noch im Beweissicherungsverfahren schriftlich darlegen und auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung zwecks Befragung des Sachverständigen bestehen. Das Ziel des selbständigen Beweisverfahrens kann vielfältiger Natur sein, wie etwa die Feststellung von Baumängeln, deren Ursache und wer für sie verantwortlich ist, die Bezeichnung der notwendigen Sanierungsarbeiten und die Bezifferung ihrer Kosten sowie die Überprüfung von Massen und Mengen. Nicht nur für den Auftraggeber (Bauherrn), auch für den Auftragnehmer (Bauunternehmer oder Architekt) hat das selbständige Beweisverfahren eine hervorgehobene Bedeutung. Dies insbesondere nach der vorzeitigen Kündigung des Werkvertrages durch einen der Beteiligten, denn dann gilt es, den Umfang der erbrachten Leistungen und deren Mangelfreiheit festzuhalten. Ein weiterer Vorteil des selbständigen Beweisverfahrens ist dessen verjährungsunterbrechende Wirkung. Von Nachteil ist allerdings, daß auch das selbständige Beweisverfahren nur selten zeitnah beendet werden kann. So können bis zur Inaugenscheinnahme der Baustelle durch den Sachverständigen, je nach Aktenstand der Gerichte und Arbeitsauslastung des Gutachters, durchaus mehrere Wochen wenn nicht Monate vergehen. Trotzdem sollte das selbständige Beweisverfahren, als sicherste Möglichkeit der Beweissicherung, stets in Erwägung gezogen werden. 2. Ersatzvornahme Auftraggeber verhalten sich oftmals falsch, wenn es darum geht, Mängel selbst zu beheben oder durch einen Dritten beseitigen zu lassen. Zunächst ist es notwendig, dem Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen. Die Angemessenheit der Frist hängt von dem Bautenstand, der Eilbedürftigkeit sowie dem Umfang der durchzuführenden Arbeiten ab. Eine Faustregel gibt es nicht. Die Frist ist deshalb lieber etwas zu lang, als zu kurz zu bemessen. Im Zweifel wird die zu kurz bemessene Frist vom Gericht durch eine angemessene Frist ersetzt. Die Fristsetzung hat schriftlich zu erfolgen; der Zugang ist sicherzustellen (z.B. vorab per Fax, Einschreiben/Rückschein, Übergabe unter Zeugen oder per Boten). Die Fristsetzung ist nur in Ausnahmefällen, etwa wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung bereits endgültig abgelehnt hat, entbehrlich. Hier ist allerdings Vorsicht geboten. Beseitigt der Auftragnehmer die Mängel nicht in der gesetzten Frist, kann der Auftraggeber die Arbeiten auf dessen Kosten selbst oder durch einen Dritten durchführen lassen. Erscheint der Auftragnehmer auf der Baustelle, nachdem der Auftraggeber bereits mit den Arbeiten begonnen bzw. den Auftrag anderweitig erteilt hat, hat der Auftragnehmer noch immer das Recht, die Mängelbeseitigung durchzuführen. Dies ist für den Auftraggeber jedoch unschädlich, da er dem Auftragnehmer die bis dato entstandenen Mehrkosten in Rechnung stellen oder mit Werklohnforderungen aufrechnen kann. Die voraussichtlichen Kosten der Ersatzvornahme können auch vor Durchführung der Maßnahme im Wege der Vorschußklage gegenüber dem Auftragnehmer gelten gemacht werden. Nach der Abnahme (Hinnahme des Werkes als im wesentlichen ordnungsgemäß) hat der Auftraggeber Anspruch auf Minderung und Schadensersatz. Dem Auftragnehmer ist wiederum die Möglichkeit der Mängelbeseitigung einzuräumen. Kommt er hiermit nach Fristsetzung kann der Auftraggeber die Arbeiten auf Kosten des Auftragnehmers selbst oder durch einen Dritten durchführen lassen. Vor der Abnahme kann der Auftraggeber die Zahlung des Werklohnes bis zur vollständigen Beseitigung der Mängel verweigern (vereinbarte Abschlagszahlungen bezüglich mängelfrei erstellter Gewerke sind allerdings zu leisten). Nach der Abnahme ist er nur noch zum Einbehalt eines Teilbetrages berechtigt. Die Rechtsprechung gesteht als Einbehalt jedoch den 2-3-fachen Betrag der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zu. Vor jeglicher Ersatzvornahme Beweise sichern! 3. Kündigung des Werkvertrages Beide Parteien haben die Möglichkeit, den Werkvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Hat der Auftraggeber den wichtigen Grund zu vertreten, behält der Auftragnehmer seinen Werklohnanspruch. Er muß sich seine ersparten Aufwendungen allerdings lohnmindernd anrechnen lassen. Beruht die Kündigung auf einem vom Auftragnehmer zu vertretenen Grund (z.B. Verzug oder Schlechtleistung), hat er nur noch Anspruch auf Werklohn für die bereits erbrachten Leistungen, insoweit diese mängelfrei sind. Die durch die Beauftragung eines Drittunternehmers entstehenden Mehrkosten sind von ihm zu erstatten. Auch einer Kündigung wegen Verzuges muß grundsätzlich eine schriftliche Fristsetzung mit Ablehnungs- bzw. Kündigungsandrohung vorausgehen! 4. Zusatzaufträge/Behinderung Zusatzaufträge sollte sich der Auftragnehmer grundsätzlich schriftlich erteilen lassen bzw. mündlich erteilte Aufträge nachfolgend kurz schriftlich bestätigen. Zugleich ist auf die voraussichtlichen Mehrkosten hinzuweisen. Nicht selten kommt es - insbesondere bei Pauschalverträgen - zu Auseinandersetzungen darüber, ob der entsprechende Zusatzauftrag vom Auftragnehmer erteilt und ob ordnungsgemäß darauf hingewiesen worden ist, welche Kosten mit der Auftragserweiterung verbunden sind. Dies gilt erst recht, wenn die Mehrarbeiten auf Stundenlohnbasis abgerechnet werden sollen. Die Schriftform erleichtert dabei regelmäßig die Beweisführung. Im Hinblick auf die z.T. engen Zeitvorgaben und hohen Vertragsstrafen ist die Schriftform auch bei der Anzeige von Behinderungen unbedingt einzuhalten. Oftmals wird übersehen, daß Behinderungen mit genauer Bezeichnung des Hinderungsgrundes (z.B. fehlende Baugenehmigung, verspätete Planungsunterlagen, Verzug des Vorunternehmers, Witterung) unverzüglich gegenüber dem Auftraggeber schriftlich anzuzeigen sind. Von einer Anzeige gegenüber dem Architekten ist wegen i.d.R. fehlender Empfangsberechtigung dringend abzuraten. In der Rechtsprechung ist zudem umstritten, ob die Anzeige des Subunternehmers ausreicht. Sicherheitshalber sollte die Anzeige deshalb stets durch den Auftragnehmer erfolgen oder, im Falle vorheriger Anzeige durch den Subunternehmer, von ihm wiederholt werden. 5. Besonderheiten der VOB Beim Abschluß von Bauverträgen wird die VOB/B (Verdingungsordnung für Bauleistungen, Teil B, Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen) durch die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Auftragnehmer regelmäßig einbezogen. Handelt es sich bei beiden Vertragsparteien um Kaufleute ist die Einbeziehung der VOB/B unproblematisch, insofern sie "als Ganzes" - d.h. ohne wesentliche Abweichung vom Regelungswerk der VOB/B (eine wesentliche Abweichung stellten z.B. die Verpflichtung zur Abschlagszahlung für angelieferte aber noch nicht eingebaute Teile dar) - vereinbart wird. Eine Inhaltskontrolle durch die Gerichte ist dann ausgeschlossen. Bei Verbraucherverträgen - eine Partei ist Nichtkaufmann und auch nicht regelmäßig mit der Erstellung von Bauwerken befaßt (z.B. Architekt) - genügt ein bloßer Hinweis auf die Einbeziehung der VOB/B nicht. In diesen Fällen muß der Vertragspartner in die Lage versetzt werden, sich in geeigneter Weise Kenntnis von der VOB/B zu verschaffen. Nicht ausreichend ist insofern der Hinweis auf die Möglichkeit, deren Text bei dem "Verwender" einzusehen oder ihn käuflich erwerben zu können. Letztlich muß die Frage, ob die VOB/B wirksam und "als Ganzes" (ohne die Möglichkeit einer Inhaltskontrolle) vereinbart worden ist, in jedem Einzelfall speziell geprüft werden. Die VOB/B ist ein äußerst komplexes Regelungswerk, so dass nachfolgend nur einige besonders augenfällige Abweichungen der VOB/B 2002 vom Werkvertragsrecht des BGB dargestellt werden können (für Verträge die vor dem Inkrafttreten der VOB/B 2002 am 29.10.2002 geschlossen worden sind, gelten insbesondere für die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen - i.d.R. 2 Jahre - erhebliche Abweichungen) : - Gewährleistungsansprüche aus Arbeiten an einem Bauwerk verjähren 4 Jahre nach der Abnahme (auch Teilabnahme möglich) insoweit keine anderweitige Regelung vertraglich vereinbart worden ist; - Der Anspruch auf die Beseitigung gerügter Mängel verjährt 2 Jahre nach Zugang der schriftlichen Mängelrüge, jedoch nicht vor Ablauf der regelmäßigen Verjährung (s.o.). - Werklohnforderungen werden 2 Monate nach Stellung der Schlussrechnung (wenn diese prüffähig ist) fällig. Die Verjährungsfrist von 3 Jahren beginnt somit erst am Ende des Jahres, in dem Schlussrechnung erstellt worden ist. Der Auftraggeber kann dem Auftragnehmer allerdings eine Frist zur Erstellung der Schlussrechnung setzen und die Rechnung nach fruchtlosem Fristablauf selbst erstellen! - Wird keine Abnahme verlangt, gilt die Leistung als abgenommen mit Ablauf von 12 Werkta-gen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung (Abnahmefiktion); - dem Auftraggeber ist die Ausführung von Stundenlohnarbeiten vor Beginn anzuzeigen; - auf Antrag des Auftragnehmers und nach Vorlegung einer prüffähigen Aufstellung, sind innerhalb von 18 Werktagen Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der jeweils nachgewiesenen vertragsmäßigen Leistung zu gewähren (inkl. MwSt.); Gegenforderungen können einbehalten werden; - die vorbehaltlose Annahme der Schlußzahlung schließt Nachforderungen aus, wenn der Auftragnehmer über die Schlußzahlung schriftlich unterrichtet und auf die Ausschlußwirkung hingewiesen wurde. Ein Vorbehalt ist vom Auftragnehmer in einer Frist von 24 Werktagen zu erheben und innerhalb von weiteren 24 Werktagen - ggf. unter Vorlage einer ergänzenden, prüffähigen Rechnung - zu begründen. 6. Honorarrecht der Architekten Die Abrechnung nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) muß i.d.R. nach folgenden vier Komponenten erfolgen: - die anrechenbaren Kosten - die Honorarzone - die Honorartafel - die erbrachten Leistungen Eine Honorarrechnung ist nur prüffähig und damit fällig, wenn sie nach diesem System aufgestellt worden ist. Ausnahme: insofern die HOAI Zeithonorare zuläßt oder vorschreibt (z.B. die Bausumme ist geringer als 50.000 DM) oder freie Honorare zugelassen (etwa bei besonderen, kostenersparenden Leistungen oder reinen Beratungstätigkeiten) sind. In der Praxis bereitet die Kostenermittlung erhebliche Schwierigkeiten. Es ist allein die DIN 276 (1981) maßgeblich! Nur auf sie bezieht sich die Verweisung der HOAI! Die DIN 276 (1993) ist nicht geeignet, da die HOAI die Neufassung der Kostengruppen nicht übernommen hat. Die Gesamtkosten i.S. der DIN 276 (1981) sind auch maßgeblich, wenn der Architekt nur Teilleistungen erbringt oder nur mit Teilen des Objekts befaßt ist. Die Korrektur erfolgt nach Prozentsätzen für die erbrachte Leistung gem. § 15 HOAI. Insoweit nicht anders vereinbart, gilt bei Anwendung der Honorartafel der Mindestsatz. Eine von den Mindestsätzen abweichende Honorarvereinbarung setzt eine schriftliche Vereinbarung, d.h. eine von beiden Vertragsparteien unterzeichnete Urkunde (Briefwechsel, Austausch von Faxen oder die schriftliche Bestätigung einer mündlichen Vereinbarung reichen nicht aus!), bei Auftragserteilung (Ausnahme z.B. bei relevanter ƒnderung des Auftrags) und innerhalb des Gebührenrahmens voraus. Weicht die Honorarvereinbarung von einem dieser Grundsätze ab, ist sie unwirksam und es gelten die Mindestsätze (Mindestsatzfiktion). Ausnahme: Vereinbaren die Parteien eines Architektenvertrages ein Honorar, welches die Mindestsätze in unzulässiger Weise unterschreitet, so verhält sich der Architekt, der später nach den Mindestsätzen abrechnen will, widersprüchlich. Dieses widersprüchliche Verhalten steht nach Treu und Glauben einem Geltendmachen der Mindestsätze entgegen, sofern der Auftraggeber auf die Wirksamkeit der Vereinbarung vertrauen durfte und er sich darauf in einer Weise eingerichtet hat, daß ihm die Zahlung des Differenzbetrages zwischen dem vereinbarten Honorar und den Mindestsätzen nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann (BGH Urteil v. 22.05.1997). Zudem drohen dem Architekten standes- oder strafrechtliche Sanktionen sowie Konkurrentenklagen nach dem UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb). Die Unterschreitung der Mindestsätze ist nur ausnahmsweise bei einer engen Beziehung rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer oder persönlicher Art zulässig. Eine - in der Praxis kaum relevante - Überschreitung der Höchstsätze ist nur bei besonderen oder ungewöhnlich lange dauernden Leistungen möglich. 7. Kosten Rechtsstreitigkeiten, die im unmittelbaren Zusammenhang mit der Planung, Errichtung oder genehmigungspflichtigen Veränderung eines im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befindlichen oder von diesem zu erwerbenden Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteil stehen, sind nicht von einer Rechtsschutzversicherung umfaßt. Die Anwalts- und Gerichtsgebühren richten sich - wie sonst auch - nach der Höhe des Streitwertes. |
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